Faut-il interdire la location des passoires thermiques ?

Qu’est-ce que c’est ?

Cette interdiction s’inscrit dans le cadre de la définition du logement décent : un logement trop énergivore est progressivement considéré comme ne répondant plus aux critères minimaux de décence pour une habitation. Les logements appelés passoires thermiques correspondent aux logements avec une étiquette F et G sur leur diagnostic de performance énergétique (DPE).

Depuis le 1^er janvier 2025, il est interdit de mettre en location des logements qui présentent une étiquette G sur leur DPE. A partir du 1^er janvier 2028, la loi prévoit d’étendre cette interdiction aux logements étiquetés F. 

A noter que les propriétaires ne peuvent plus augmenter les loyers des passoires thermiques depuis août 2022, que ce soit pour le même locataire ou le changement de locataire.

Concrètement, l’interdiction s’applique aux baux d’habitation signés, renouvelés ou reconduits tacitement, sachant qu’ils sont généralement d’une durée de 3 ans. Cette réglementation envoie un signal : elle incite les propriétaires à rénover leurs biens dès maintenant pour continuer à les louer après les échéances fixées par la loi. 

Pourquoi c’est important ?

Atteindre les objectifs de la transition énergétique

La Stratégie nationale bas-carbone vise la fin des passoires thermiques, en location ou non, à horizon 2035-2040. Cela suppose que les propriétaires bailleurs doivent entreprendre des travaux. Or, ne vivant pas dans le logement et ne payant pas les factures énergétiques, ils ne sont pas incités à s’engager dans des travaux, potentiellement coûteux. L’interdiction de location constitue un des leviers de l’arsenal de politiques publiques, aux côtés notamment de l’obligation des plans pluriannuels de travaux dans les copropriétés, des aides MaPrimeRénov’, des certificats d’économies d’énergie et des éco-prêts à taux zéro. 
Depuis le 1^er janvier 2025, il est interdit de mettre en location des logements qui présentent une étiquette G sur leur DPE. A partir du 1^er janvier 2028, la loi prévoit d’étendre cette interdiction aux logements étiquetés F. 

Protéger les locataires

La situation des passoires thermiques en location est un marqueur des inégalités sociales. Près de la moitié des passoires thermiques sont occupées par des ménages modestes (déciles de revenus 1 à 4, SDES). Or, ce sont les locataires qui subissent les mauvaises performances énergétiques du logement. Ils paient les factures énergétiques élevées et se privent de confort en hiver. Et beaucoup de ces logements, en particulier en ville, sont également des bouilloires thermiques, c’est-à-dire des logements mal protégés pour faire face aux vagues de chaleur. L’inconfort thermique peut causer des problèmes de santé aux occupants (maladies respiratoires et cardiovasculaires). En pratique, très peu de locataires vont dénoncer la situation énergétique de leur habitat.  

Préserver l’offre de logements

Cette interdiction concerne un nombre important de logements, alors que la France traverse une crise du logement. Avant révision de la méthode du calcul du DPE (voir FAQ plus bas), 11 % des logements privés et sociaux mis en location étaient concernés par l’interdiction s’ils ne sont pas rénovés à l’échéance (522 000 classés G et 908 000 classés F, SDES). Cette part atteint 19 % en Ile-de-France, zone immobilière tendue, si l’on se réfère aux données de l’Institut Paris Région. 

Cependant, les logements concernés ne seront pas nécessairement retirés de la location à l’échéance : 

• La plupart des propriétaires ont un intérêt concret à réaliser les travaux suffisants avant l’échéance pour améliorer leurs logements et continuer à le louer. Ils pourront par ailleurs récupérer une partie du coût des travaux à travers les loyers. 
  
• Certains propriétaires déclarent préférer vendre leur bien, auquel cas l’acquéreur aura le même intérêt à entreprendre les travaux, sans impacter le locataire.
  
• D’autres encore déclarent vouloir continuer à louer leurs logements concernés, malgré l’interdiction. Selon des enquêtes menées auprès des bailleurs, ils seraient 30 à 40 % des propriétaires de passoires (FNAIM 2022, PAP 2025). Défier l’interdiction serait problématique pour la rénovation énergétique de ces logements, mais ne réduirait pas immédiatement l’offre locative. Des pistes de politiques publiques, abordées ci-après, restent envisageables pour lever les blocages et engager ces propriétaires dans une démarche de rénovation. 

Ainsi, les cas de logements définitivement retirés du marché en raison de leur mauvaise étiquette énergétique semblent rester marginaux. La réglementation répond à la crise du logement, qui est aussi une crise du « mal logement » : rénover les passoires thermiques améliore la qualité des logements et accroît le pouvoir d’achat des locataires en réduisant leurs factures énergétiques. 

Chiffres clés

Comment se positionner ?

L’enjeu est de faire en sorte que l’interdiction conduise prioritairement à la rénovation énergétique plutôt qu’à la sortie du parc locatif. Il convient de distinguer le signal réglementaire en faveur de la rénovation énergétique d’une part, et les blocages rencontrés par les propriétaires bailleurs concernés d’autre part. 

Depuis le 1^er janvier 2025, il est interdit de mettre en location des logements qui présentent une étiquette G sur leur DPE. A partir du 1^er janvier 2028, la loi prévoit d’étendre cette interdiction aux logements étiquetés F. 

Ne pas renoncer au signal réglementaire

L’Assemblée nationale va étudier prochainement le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement voté par le Sénat en juillet. Il vise, entre autres, à préciser l’interdiction de location des passoires thermiques. En particulier, les échéances du calendrier ne s’appliquent pas aux baux en cours, mais qu’aux nouvelles locations ou celles renouvelées. Mais aussi, le projet de loi assouplit l’interdiction. En particulier, le bailleur pourrait continuer à louer son logement : 

• Si la copropriété s’oppose aux travaux de performance énergétique.
  
• Si les travaux sont bloqués en raison des règles d’urbanisme.
  
• Si le bailleur a signé un contrat de travaux qui seraient effectués d’ici 3 ans maximum pour les biens en monopropriété, et d’ici 5 ans maximum pour les copropriétés.
  
• Si les coûts des travaux sont « manifestement disproportionnés » par rapport à la valeur du bien. 

Ces mesures suspendent l’interdiction face aux blocages les plus manifestes et aux délais inhérents à la copropriété. Mais la cause de certains blocages pourrait être traitée en amont, par exemple sur les règles d’urbanisme, et l’opposition des copropriétés risque de devenir systématique si elle apparait comme une manœuvre pour éviter l’obligation. Le problème n’est pas tant le principe de l’interdiction que la capacité à faire rénover les logements concernés. Assouplir la réglementation sans traiter les freins à la rénovation risque donc de conserver des logements énergivores dans le parc sans résoudre le problème de l’offre locative.

Mieux financer les rénovations énergétiques

Les propriétaires bailleurs considèrent que la rénovation énergétique du logement peut être une opération à perte. Un levier potentiel serait de renforcer les aides financières (MaPrimeRénov’, CEE) en faveur des propriétaires bailleurs et des copropriétés pour les inciter davantage à réaliser les travaux nécessaires. Toutefois, une telle orientation donnerait lieu à des hausses de dépenses publiques, ce qui parait difficile vu la situation dégradée des finances publiques.

Réviser les politiques sur les logements en copropriété

Au lieu de cibler individuellement les logements situés en copropriété, le législateur pourrait établir la réglementation selon l’étiquette collective DPE à l’échelle du bâtiment. D’un point de vue technique, il est dans de nombreux cas plus pertinent de planifier les travaux à l’échelle collective qu’individuelle. En se basant sur les plans pluriannuels de travaux que doivent adopter les syndicats de copropriétés, il serait possible d’exiger un programme de rénovation énergétique ambitieux pour les passoires thermiques.

Contrôler davantage l’application de la règle

En pratique, les locataires font rarement valoir leur droit concernant la décence énergétique de leur logement, soit par manque d’informations sur le sujet, soit par défaut d’accompagnement. S’il est possible de sensibiliser et d’accompagner davantage les locataires en s’appuyant sur le réseau des ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement), les pouvoirs publics peuvent également améliorer la mise en œuvre de l’interdiction par une politique plus forte de contrôles : généraliser le « permis de louer » sur l’ensemble du territoire, contrôler en amont les logements proposés à la location avec un mauvais DPE ou sans DPE. Une telle politique crédibiliserait davantage les engagements nationaux en matière de transition énergétique.  

FAQ