Climat & Présidentielle
Les questions qui font le débat
ADaptation – LOGEMENT
Retrait-gonflement des argiles : mieux vaut-il prévenir ou guérir ?
Sommaire du brief
Auteur
Chercheur – Adaptation au changement climatique
Mis à jour le 11 septembre 2026
Publié le 11 septembre 2026
Temps de lecture : 7 – 8 min
Qu’est-ce que c’est ?
Le retrait-gonflement des argiles (RGA) est un phénomène qui engendre des variations de terrain par des phases successives de rétractation et de gonflement du sol sous l’effet des variations d’humidité. Il conduit à endommager -en les fissurant- les bâtiments localisés sur ces terrains. Ce phénomène a été largement amplifié ces dernières années par le changement climatique.
Pourquoi c’est important ?
Le RGA concerne déjà plus d’une maison sur deux en France et pourrait concerner la quasi-totalité du territoire à terme.
Le RGA concerne déjà plus d’une maison sur deux en France et pourrait concerner la quasi-totalité du territoire à terme. Plus de la moitié du territoire (55%, soit plus de 12 millions de maisons, Georisques) est déjà exposée à risque moyen à fort de RGA. C’est 1,5 millions de maisons de plus qu’en 2019. À +4 °C de réchauffement en France, la quasi-totalité du territoire pourrait devenir concernée (OID 2024). Être exposé au RGA ne signifie pas nécessairement que l’on est vulnérable : tout une partie de ces maisons présente des caractéristiques (type de structure, abord du bâtiment) qui les rendent peu sensibles à ce phénomène. Cependant, à ce jour il n’existe aucune étude permettant d’objectiver le nombre de maisons réellement vulnérables.
Un coût en constante augmentation pour les assurances et les ménages
Le RGA entraine des dégâts sur les bâtiments qui se traduisent en dommages assurés en hausse ces dernières années et qui devraient continuer d’augmenter. Dans les années 2000, les dommages assurés représentaient 466 M€/an en moyenne contre 726 M€ autour de l’année 2023 avec des années extrêmes comme 2022 et 3.5 mds€ de dommages (6 700 communes reconnues en état de CatNat, CCR 2024). À l’horizon 2050 les dommages assurés projetés pourraient atteindre 1.2 md€/an en moyenne dans un scénario proche de la TRACC et jusqu’à 2.1 mds€/an pour des scénarios de réchauffement plus pessimiste (CCR 2023).
Comment se positionner ?
Faut-il compenser (et comment) les propriétaires de maisons fissurées qui n’ont jamais été indemnisés ?
Le stock
En 2023, on comptait environ 300 000 maisons sinistrées mais jamais indemnisées et 4 000 de plus s’ajoutent à ce stock chaque année. Celui-ci s’est constitué au fil des années par l’effet d’une double mécanique :
- D’une part la non-reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle de la commune. Ainsi, en moyenne sur la période 2011-2021, seule une commune sinistrée sur deux a été reconnue en état de catastrophe naturelle, excluant de facto les propriétaires des communes rejetées de toute possibilité d’indemnisation.
- D’autre part le non-établissement du lien de causalité entre les dommages observés sur la maison et la sécheresse a conduit de nombreux propriétaires à ne pas toucher d’indemnisation.
Le coût total du rattrapage, si l’on décidait d’indemniser l’intégralité du stock de propriétaires sinistrés, est estimé entre 2,6 et 5,4 milliards d’euros selon les hypothèses retenues.
Trois grandes familles de propositions ont été formulées, avec des modalités et des coûts très différents :
- La première, la plus ambitieuse mais aussi la plus coûteuse, propose de sortir le risque RGA du régime classique des catastrophes naturelles (CatNat) pour en faire un objet de solidarité nationale. Chaque sinistré pourrait ainsi saisir son assureur qui mandaterait un expert pour décider ou non de l’indemnisation, indépendamment de la situation de sa commune. Cette option revient à admettre que presque tout le territoire est en permanence soumis au risque. Son coût correspond au plafond haut de la fourchette : jusqu’à 5,4 md€ pour le stock évoqué plus haut, auquel s’ajouterait un surcoût annuel récurrent de 491 M€ à 859 M€/an (selon la période de référence retenue) soit un doublement de la sinistralité sécheresse actuelle.
- La deuxième, plus graduée, propose d’améliorer la prise en charge des sinistrés dans les communes reconnues en état de CatNat, en créant une présomption de causalité entre les dommages observés et la sécheresse. En parallèle, un fonds de solidarité nationale serait créé pour aider les propriétaires des communes non reconnues. Ce fonds, financé conjointement par les assureurs et l’État, prendrait en charge les sinistres graves de manière ciblée (pas la totalité du stock). L’enjeu du calibrage est précisément d’éviter les indemnisations manquées, sans ouvrir trop largement aux sinistres sans lien avec la sécheresse.
- La troisième vise à créer un mécanisme de rattrapage communal : permettre aux maires de communes non reconnues de déposer de nouvelles demandes bien par bien, sur la base d’expertises individuelles attestant du lien de causalité entre dommages observés et RGA. Moins systématique que la sortie du RGA du régime CatNat, ce mécanisme est présenté comme une mesure de justice sociale ciblée, dont le coût collectif dépend directement du nombre de dossiers instruits.
Ce qui fait consensus : aucun acteur ne conteste l’existence et la légitimité du problème. Comme le formule le rapport Lavarde (2023, P57) refuser de traiter le stock au motif de son coût « revient à assumer le choix de ne pas indemniser les sinistrés et à admettre que la sauvegarde du régime Cat Nat dépend de sa faculté à ne pas remplir sa mission ». La question n’est donc pas de savoir si le stock doit être traité, mais à quel point, à quel rythme, par quel mécanisme et à qui en faire porter le coût.
Faut-il se lancer dans une vaste politique de prévention des risques de RGA ou tout miser sur l’assurance ?
Le flux
Une politique de prévention massive « tous azimuts » serait coûteuse et prématurée
Jusqu’à très récemment, la prévention dédiée au risque RGA était jugée « quasi nulle ». Même si, en théorie, le Fonds Barnier pouvait financer des mesures individuelles d’adaptation au risque RGA. Depuis le PLF2026 une première enveloppe de 30 M€ a été ouverte pour accompagner de premiers territoires pilotes. Cette quasi-inexistence de la prévention s’explique d’une part par le manque de solutions disponibles et leurs coûts prohibitifs et d’autre part par l’absence de données permettant de prioriser les maisons à adapter.
Les solutions disponibles pour le bâti existant sont soit peu connues, soit encore au stade expérimental, et aucune ne fait l’objet d’un consensus suffisant pour être déployée à grande échelle. Plusieurs initiatives sont en cours en ce sens pour mettre à l’épreuve ces solutions. L’Initiative Sécheresse, par exemple, vise à évaluer sur 300 maisons sélectionnées dans différents territoires l’efficacité comparative de solutions dans des conditions réelles. Elles se classent en deux catégories (cf. FAQ pour leur définition) :
- Les solutions dites « horizontales » sont les plus accessibles.
Le coût se situe entre 5 000 et 35 000 € selon le nombre de mesures réalisées, avec une moyenne autour de 10 000 € par maison mais on dispose de peu de retour sur leur efficacité.
- Les solutions dites « verticales » présentent une efficacité accrue mais à des coûts prohibitifs en matière de prévention.
Ex. de 21 000 € (injection de résine) à 76 000 € (micropieux et longrines).
Elles constituent aujourd’hui la réponse principale apportée aux sinistrés indemnisés. Elles nécessitent par ailleurs des travaux lourds et invasifs pour lesquels la disponibilité des entreprises qualifiées est limitée (la filière étant peu développée) et qui peuvent contraindre les occupants à quitter temporairement leur logement.
Sans un meilleur ciblage, s’engager dans une politique de prévention « tous azimuts » présente des coûts largement prohibitifs. La connaissance des maisons vers lesquelles cibler la prévention reste insuffisamment développée pour construire une politique de ciblage efficace. Si les récentes mises à jour cartographiques permettent d’avoir une vision claire de l’exposition du territoire cette échelle reste trop agrégée pour orienter concrètement des travaux de prévention « l’estimation de 3,3 millions de maisons en risque fort est à la fois imprécise, du fait des imperfections de la carte du BRGM, et trop large pour pouvoir servir de base à une politique de prévention ciblée. » (Ledoux 2023). Même si on commence à mieux cerner les composantes de la vulnérabilité individuelle des bâtiments (année de construction, type de fondation, type de sous-sol, proximité de la végétation etc.) le croisement systématique entre ces facteurs de vulnérabilité du bâti et les données d’exposition au sol n’a pas encore été réalisé à une échelle suffisamment fine.
Sans ciblage complémentaire, endosser une posture de prévention très proactive reviendrait à accepter d’engager plus de 5 milliards d’euros par an si les solutions horizontales (en retenant 11 500€/maison) étaient, par exemple, déployées sur l’ensemble des maisons exposées en 25 ans.
Inversement, tout miser sur l’assurance est un pari très risqué
L’évolution des dommages assurés pèse lourdement sur le système assurantiel et en particulier le régime CatNat. Ces dernières années, les dommages assurés moyens annuels couverts par le régime Cat Nat ont tous augmenté, alors que la prime sur les contrats d’assurances -principal levier de financement du régime- est longtemps restée constante. Cette situation de charges en hausse et de ressources relativement constantes a conduit à une situation de déséquilibre structurel aboutissant à un niveau presque nul des provisions du réassureur public, faisant craindre un appel régulier à la garantie de l’Etat. Des premières évolutions sous forme de rattrapage ont été actées mais l’équilibre à long terme n’est toujours pas garanti. En effet, cette hausse des dommages devrait s’accentuer dans les décennies à venir. Pour le RGA, le risque principal aujourd’hui, la CCR évoque un montant global de sinistre de l’ordre de 500 mds€ si l’ensemble des maisons exposées devait être indemnisées sur la base d’une moyenne de 30 à 40 000€ par dossier.
Ce qui fait consensus : acteurs publics, parlementaires et experts de l’assurance s’accordent tous sur la nécessité de mieux prévenir le risque de RGA. Ce qui reste ouvert, en revanche, c’est à quel point : quelle part d’effort collectif consacrer à la prévention vs au financement de la sinistralité future ? Quelle répartition ?
Entre ces deux extrêmes une posture à bâtir entre soutien public et responsabilisation privée
- Engager une politique de prévention ambitieuse et soutenue par la puissance publique
Elle part du constat que le régime CatNat finance aujourd’hui des réparations coûteuses, souvent insuffisantes et à répétition. Cette piste plaiderait pour un important plan de prévention avec des financements publics plus élevés : extension du Fonds Barnier, augmentation de la nouvelle enveloppe créée (la CCR propose par exemple de la fixer à 50M€ contre 30 actuellement).
Quoique favorable aux ménages exposés, cette logique se heurte néanmoins à la difficulté relative aux enjeux de prévention évoqués plus haut.
- Responsabiliser les acteurs et inciter à la prévention : poser les limites à la solidarité nationale
Cette piste part d’un constat différent : le système actuel crée un aléa moral structurel. Le régime CatNat, en couvrant tous les assurés uniformément quel que soit leur niveau de risque, « neutralise le signal d’alerte par les prix » et n’incite ni les constructeurs, ni les propriétaires, ni les assureurs à prévenir. On pourrait ainsi mieux privilégier les mécanismes d’incitation et de responsabilisation : imaginer une modulation des franchises à la baisse pour récompenser les assurés ayant réalisé des travaux préventifs, conditionner MaPrimeRénov’ à la réalisation de travaux de prévention pour les biens très exposés, renforcer les normes de construction et les études de sol, créer un prêt à taux zéro « résilience » inspiré de l’éco-PTZ pour financer les travaux sans subvention directe etc.
Mise en œuvre de façon systématique ces dispositions pourraient modifier sensiblement l’équation économique du RGA en faisant entrer la logique de marché là où le débat de financement était jusqu’ici quasi-exclusivement centré sur la dépense publique et l’indemnisation.
FAQ
Solutions verticales, solutions horizontales : de quoi s’agit-il ?
- Les solutions horizontales sont celles qui agissent sur l’environnement proche du bâtiment pour limiter les variations de teneur en eau du sol, sans toucher à la structure : elles comprennent notamment l’imperméabilisation périmétrique de la surface autour de la maison, la pose d’écrans anti-racines pour empêcher la végétation proche de provoquer un déficit hydrique sous les fondations, la vérification et l’étanchéification des réseaux d’eaux usées et de toiture, la mise en place d’un drainage périphérique, et dans les cas les plus avancés, des systèmes de réhydratation contrôlée des sols (ex. solution MaCh du CEREMA).
- Les solutions verticales sont celles qui agissent directement sur la structure ou les fondations : injection de résine sous les fondations, reprise en sous-œuvre par micropieux (jusqu’à 10 mètres de profondeur), chaînage des murs porteurs.
Les ménages sont-ils suffisamment informés sur ce phénomène ? Existe-t-il un signal-prix de l’immobilier en lien avec l’exposition au retrait-gonflement des argiles ?
Le RGA représente une menace sur le patrimoine des ménages français. Dans un pays où la résidence principale constitue la première forme d’épargne pour les classes moyennes et populaires, la question de la dépréciation des biens exposés est potentiellement structurante.
À ce jour, aucun signal-prix lié à l’exposition au risque RGA n’est clairement identifiable sur le marché immobilier. De même, il n’est pas observé de plus-value en cas de mise en place de mesures préventives. Deux mécanismes structurels l’expliquent :
- Le régime CatNat, du fait de son caractère universel et de son taux de surprime uniforme sur tout le territoire, « neutralise le signal d’alerte par les prix pour les assurés, qui sont couverts quel que soit leur niveau de risque ». (Cour des comptes, 2022).
- D’autre part, l’information sur l’exposition RGA reste « encore facultative ou partielle lors d’une vente » et la carte du BRGM « n’est pas suffisamment diffusée » (Cour des Comptes 2022, p. 44 ; Conséquences/Callendar 2024).
La dépréciation est néanmoins bien réelle post-catastrophe : difficulté à revendre un bien fissuré, coût de réparation souvent supérieur ou proche de la valeur vénale du bien, et parcours de vie complexe :« la galère des victimes du RGA se trouve démultipliée au regard de la reconnaissance ou non de leur commune en catastrophe naturelle, de leur prise en charge ou non par leurs assurances, de leur difficulté à se reloger, à gérer leur stress, à s’acquitter des prêts qui continuent de courir et au bout du bout à transmettre ou à revendre un bien sinistré. » (Ledoux 2023).
À mesure que l’exposition au risque deviendra plus visible, le marché pourrait progressivement commencer à intégrer ce signal dans les prix immobiliers. Le rapport Ledoux (2023) recommande d’ores et déjà d’anticiper ce mouvement en donnant aux vendeurs en zone à risque la possibilité de faire réaliser un diagnostic de leur bien « débouchant sur un label confortant la valeur du bien » de manière à transformer un risque de décote en levier de valorisation pour les propriétaires vertueux.
Faire assurer sa maison pourrait-il devenir trop cher voire impossible à cause du retrait-gonflement des argiles ?
En 2025, la hausse de la prime prélevée sur l’ensemble des contrats multirisques habitation des Français (qui finance en grande partie le régime CatNat) constitue le premier signal concret que le coût de l’assurance des catastrophes naturelles va augmenter. La mission Langreney estime que cette hausse a généré en moyenne +15 €/an HT par contrat. Si ce montant est pour le moment contenu, celle-ci devrait mécaniquement continuer d’augmenter dans les années à venir à mesure du réchauffement climatique, couplé à d’autres facteurs. À terme, celui-ci « risquerait de ne plus devenir soutenable pour les entreprises et les ménages, conduisant à une diminution du taux d’assurance » (Lavarde 2023).
Du côté du secteur financier, certains assureurs ont déjà commencé à se retirer discrètement des zones les plus vulnérables ou à augmenter leurs tarifs, certaines banques commencent à intégrer dans leurs modèles l’hypothèse d’une dépréciation future des biens exposés à ce risque. Cette prise en compte pourrait se traduire concrètement par une modulation des taux de crédit ou des primes d’assurance en fonction de l’exposition au RGA. Si elle se généralisait, elle contribuerait à faire émerger un signal-prix.